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Vendita di una casa donata: le novità del 2025 che semplificano tutto
Il 2025 ha portato una ventata di novità nel mondo delle successioni e, in particolare, per quanto riguarda la vendita di immobili ricevuti in donazione.
Una notizia che sicuramente farà felici molti proprietari e potenziali acquirenti, semplificando notevolmente un processo che fino a poco tempo fa era piuttosto complesso e rischiava di creare non poche incertezze.
Vediamo passo dopo passo cosa è cambiato nella vendita di una casa ricevuta in donazione.
Cos'è la donazione?
Il codice civile definisce la donazione come quel contratto mediante il quale un soggetto, definito donante, si spoglia di uno o più beni di proprietà trasferendoli ad altro soggetto, definito donatario, per puro spirito di liberalità (art. 779 c.c.).
Tale contratto si connota per la sua gratuità: chi decide di effettuare una donazione lo fa senza richiedere nulla in cambio, volendo esclusivamente arricchire il beneficiario, impoverendo sé stesso. Si avrà quindi donazione quando:
- un padre decide di trasferire al proprio figlio la proprietà di un immobile senza chiedergli il prezzo.
Perché la vendita di una casa donata era così complicata?
Prima delle nuove disposizioni, chi acquisiva un immobile ricevuto in donazione correva il rischio che gli eredi del donatore potessero rivendicare la proprietà, anche a distanza di molti anni. Questa situazione di incertezza scoraggiava molti acquirenti, rendendo difficile la vendita di questi beni.
Rischi per l'acquisto di una casa donata
La vendita di un immobile ricevuto in donazione è un'operazione che può presentare alcune complessità. Fino a poco tempo fa, infatti, gli acquirenti di questi beni potevano trovarsi a fronteggiare il rischio di future contestazioni da parte degli eredi del donante.
Facciamo un esempio di cosa può accadere durante la donazione e i suoi rischi:
La persona che dona il bene potrebbe fare discriminazione tra gli eredi legittimi, ovvero figli e coniugi, che poi potrebbero attaccare la vendita e ottenere, dall’acquirente, la restituzione del bene che il donatario gli ha venduto. Questo era uno dei rischi più importanti.
Si aveva così un’azione di restituzione del bene, che passava automaticamente all’erede.
Di conseguenza nessuna banca finanziava l’acquisto di una casa ricevuta in donazione. Questo perché il bene poteva essere perso dall’acquirente, nel caso non fossero passati ancora 20 anni dalla donazione e con il rischio che anche uno solo degli eredi legittimari potesse chiedere l'azione di riduzione.
Come avveniva la vendita di una casa donata prima del 2025?
Per effettuare la vendita del bene era possibile attendere la scadenza dei termini che suggeriva la Legge, ovvero 20 anni dalla trascrizione della donazione, e 10 anni dalla morte dello stesso, dopo i quali non è neanche possibile agire contro il donatario.
Si poteva decidere infine di revocare la donazione: il bene tornava quindi al donante che poteva vendere il bene al terzo acquirente, evitando così che questi ricevevano un bene proveniente da una donazione.
Per quanto riguardava la banca, in caso di mutuo, si poteva ovviare al problema della non concessione del mutuo per una casa donata, sottoscrivendo un’assicurazione specifica.
Le novità del 2025 per la donazione
Grazie ad alcune modifiche legislative introdotte, la situazione è cambiata in modo significativo, rendendo la vendita di immobili provenienti da donazione un’operazione più sicura e trasparente.
Una delle novità introdotte dalla nuova normativa fiscale riguarda l’esclusione del “donatum” dalla perimetrazione del “relictum”, sia ai fini delle aliquote che delle franchigie.
In sostanza viene abolito il coacervo successorio, per cui non rientreranno più nell’asse ereditario le donazioni fatte in vita dal de cuius agli eredi.
Inoltre le nuove regole hanno limitato l’azione di riduzione nei confronti dell’acquirente di un immobile donato, rendendo la vendita più sicura. Tuttavia, l’azione di riduzione può ancora essere esercitata se l’immobile è stato trasferito a titolo gratuito e il donatario si rivela insolvente.
Cosa è cambiato nella vendita di una casa donata?
Dal 2025, ci sono alcune novità importanti riguardanti la vendita di una casa donata in Italia. Ecco un riepilogo delle principali modifiche:
Modifiche al Codice Civile
Il Ddl Semplificazioni ha riformato alcuni articoli del Codice Civile per agevolare le compravendite di immobili provenienti da donazione. In particolare, l’articolo 563 c.c. è stato modificato per stabilire che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari per integrare la quota a loro riservata.
Azione di Riduzione
Con le nuove regole, l’azione di riduzione da parte degli eredi legittimari nei confronti del terzo acquirente è limitata solo ai casi in cui l’avente causa del donatario sia tale a titolo gratuito e il donatario si sia rivelato insolvente.
Facciamo un esempio pratico per rendere tutto più chiaro
Esempio di vendita con Azione di Riduzione limitata
1. Situazione Iniziale:
a)Giovanni dona una casa a sua figlia Maria nel 2018.
b)Giovanni ha altri due figli, Paolo e Anna, che sono eredi legittimari.
c)Giovanni muore nel 2024.
d)Maria decide di vendere la casa donata a un acquirente, Luca, nel 2025.
2. Condizioni per l’Azione di Riduzione:
a)Paolo e Anna scoprono che la donazione della casa a Maria lesiona la loro quota legittima di eredità.
b)Paolo e Anna vogliono esercitare l’azione di riduzione per ottenere la loro quota legittima.
3. Vendita della Casa:
a)Maria verifica che la donazione della casa sia stata regolarmente registrata e non ci siano contenziosi in corso.
b)Per maggiore sicurezza, Maria stipula una polizza assicurativa contro l’azione di riduzione.
c)Maria e Luca firmano il contratto di vendita, che include una clausola sulla polizza assicurativa.
d)Il notaio registra l’atto di vendita presso l’Agenzia delle Entrate e al catasto.
4. Limitazione dell’Azione di Riduzione:
a)Paolo e Anna possono ancora esercitare l’azione di riduzione contro Maria, ma non direttamente contro Luca, a meno che Luca non abbia acquisito l’immobile a titolo gratuito (cioè senza pagare).
b)Se Luca ha pagato per l’acquisto della casa, l’azione di riduzione è limitata e Paolo e Anna non possono richiedere la restituzione dell’immobile a Luca. Tuttavia, possono richiedere a Maria di compensare in denaro la quota legittima.
5. Conclusione
- Grazie alle nuove regole, la vendita della casa donata è più sicura per Luca. La polizza assicurativa protegge Luca nel caso in cui Paolo e Anna tentino di esercitare l’azione di riduzione. Inoltre, la limitazione dell’azione di riduzione garantisce che Luca non subirà perdite economiche se ha pagato per l’acquisto dell’immobile.
Perché sono importanti queste novità?
- Maggiore tutela per l’acquirente: Le nuove norme offrono una maggiore protezione all’acquirente, limitando le possibilità di azioni legali da parte degli eredi del donante. In pratica, l’acquirente può acquistare l’immobile in piena serenità, senza il timore di vedersi revocare la proprietà in futuro.
- Semplificazione delle procedure: Le procedure per la vendita sono state semplificate, rendendo l’operazione più snella e meno burocratica.
- Incentivi alla circolazione dei beni: Le nuove norme mirano a favorire la circolazione dei beni immobili, sbloccando un mercato che fino a poco tempo fa era piuttosto stagnante.
- Aumenta la liquidità del mercato immobiliare: La maggiore sicurezza per gli acquirenti favorisce la circolazione degli immobili, contribuendo a rendere il mercato immobiliare più dinamico.
- Semplifica le successioni: Le nuove norme semplificano anche le successioni, rendendo più facile il passaggio di proprietà dei beni immobili tra le generazioni.
- Riduce il contenzioso: Limitando le possibilità di future contestazioni, le nuove norme contribuiscono a ridurre il contenzioso in ambito immobiliare.
Cosa bisogna fare per vendere una casa ricevuta in donazione?
Anche se le nuove norme hanno semplificato le procedure, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, come un notaio o un professionista immobiliare, per farsi assistere nella vendita.
Intanto facciamo un esempio ed immagina questa situazione:
Mario ha ricevuto in donazione una casa da suo padre, Giovanni, nel 2015.
Giovanni è ancora in vita, e Mario decide di vendere la casa nel 2025.
Secondo le vecchie regole, la vendita avrebbe potuto creare problemi per via dell'azione di riduzione da parte degli eredi legittimari di Giovanni.
Tuttavia, con le nuove regole in vigore dal 1° gennaio 2025, la situazione cambia.
Esempio di Vendita
1.Situazione Iniziale:
a)Casa donata da Giovanni a Mario nel 2015.
b)Mario decide di vendere la casa nel 2025.
2. Verifica della Donazione:
a)Prima di procedere con la vendita, Mario verifica che la donazione sia stata regolarmente registrata e che non ci siano contenziosi in corso.
3. Richiesta di Polizza Assicurativa:
a)Per maggiore sicurezza, Mario stipula una polizza assicurativa contro l’azione di riduzione. Questa polizza protegge l’acquirente (Luca) nel caso in cui gli eredi legittimari di Giovanni tentino di impugnare la donazione.
4. Firma del Contratto di Vendita:
a)Mario e Luca firmano il contratto di vendita. L’atto viene redatto da un notaio e include una clausola che menziona la polizza assicurativa stipulata.
5. Registrazione della Vendita:
a)Il notaio provvede alla registrazione dell’atto di vendita presso l’Agenzia delle Entrate e al catasto.
6. Pagamento dell’Imposta:
a)Mario paga l’imposta sulla plusvalenza, se dovuta, in base alla differenza tra il valore della casa al momento della donazione e il prezzo di vendita
Perchè stipulare una Polizza Assicurativa per la donazione?
L’azione di riduzione non è stata completamente abolita. È stata limitata per rendere la compravendita di immobili donati più sicura. Tuttavia, l’azione di riduzione può ancora essere esercitata in alcune circostanze particolari, come quando l’avente causa del donatario (l’acquirente) ha acquisito l’immobile a titolo gratuito e il donatario (chi ha ricevuto la donazione) si rivela insolvente.
Quindi, stipulare una polizza assicurativa offre una protezione aggiuntiva per l’acquirente nel caso in cui si verificassero queste circostanze eccezionali. La polizza assicurativa garantisce che, se si dovesse presentare un’azione di riduzione, l’acquirente non subirà perdite economiche, in quanto l’assicurazione coprirà eventuali risarcimenti richiesti dagli eredi legittimari.
In breve, la polizza assicurativa è una misura prudenziale che tutela l’acquirente contro rischi residuali che, pur essendo limitati, possono ancora esistere in specifiche situazioni.
Conclusione
Le novità introdotte nel 2025 rappresentano un passo avanti importante per il mercato immobiliare.
Se stai pensando di vendere una casa ricevuta in donazione, approfitta di queste nuove opportunità per realizzare la tua operazione in tutta sicurezza.