Il contratto di locazione a canone concordato viene definito dalla maggior parte delle persone complesso e poco chiaro a livello legislativo. Cerchiamo di fare chiarezza in questo mare di dubbi e perplessità. Perché nasce questo contratto e cosa comporta?
Indice dei Contenuti
Legge sui contratti di locazione ad uso abitativo
Partiamo dalle origini di questo contratto e perché nasce. La Legge n. 431 del 1998 è intervenuta per normare e aggiornare gli articoli della Legge dell’equo canone (Legge 392/78) riguardo solo la locazione degli immobili ad uso abitativo mentre gli immobili commerciali seguono ancora la Legge 392/78.
Vi elencherò cosa è stato introdotto con La Legge 431/98:
- ha imposto l’obbligo di registrazione per i contratti superiori ai 30 giorni e la forma scritta
- ha introdotto l’istituzione di un Fondo Nazionale per il sostegno di famiglie meno abbienti nel pagamento del canone
- Diritto di prelazione per l’inquilino
- Due tipologie di contratti, uno a canone libero e l’altro a canone convenzionale detto anche concordato.
Che cosa significa canone concordato?
Perché si chiama canone concordato? si chiama cosi perché dipende, almeno per l’ammontare del canone, da accordi presi in una “convenzione nazionale” fra Associazioni dei proprietari e Associazioni degli inquilini. Inoltre segue accordi locali stabiliti da Comuni di appartenenza.
Questo significa che il proprietario non è libero di scegliere il prezzo del canone di affitto ma sarà già fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.
Questo contratto è stato previsto soprattutto per favorire i meno abbienti.
Viene stipulato con l’assistenza delle associazioni sindacali in sede locale con rilascio di attestazione dall’Associazione dei proprietari. Per i sindacati inquilini hanno firmato: S.U.N.I.A., U.N.I.A.T., C.O.N.I.A., FEDERCASA. Per le Associazioni della proprietà edilizia i firmatari sono: ASSOEDILIZIA, U.P.P.I., A.S.P.P.I., A.P.P.C., CONFAPPI, CONFABITARE, UNIONCASA.
Se i proprietari accettano questo tipo di contratto in cambio hanno alcune agevolazioni fiscali.
Contratto concordato 3+2
La durata del contratto a canone concordato è minimo di 3 anni + 2 anni (oppure di anni 4 o 5 o 6). Alla scadenza dei 3 anni, in mancanza di nuovi accordi o disdetta, si rinnova tacitamente per 2 anni. Allo scadere dei due anni si può rinnovare per un ulteriore biennio.
Nel caso in cui si convenga una durata contrattuale maggiore (4+2, 5+2, 6+2 ) i limiti minimi e massimi del canone applicabile vengono proporzionalmente maggiorati. Ricordo che bisogna decidere la durata del contratto concordato (3+2, 4+2, 5+2, ecc.) prima di contattare le Associazioni sindacali. Vi consiglio UNIONCASA con cui mi sono trovata molto bene, sono sempre gentili, disponibili e competenti.
La contrattazione locale individua, dunque, l’importo minimo e massimo cui il canone deve poter far riferimento, in base, non solo alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è ubicato (centrale o periferica) ma anche in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile come lo stato di manutenzione, la categoria catastale, l’arredamento, presenza di balconi, servizi tecnici ( condizionatori), servizi accessori, ascensore, anno dello stabile ecc.
Contratto Transitorio
TRANSITORIO: La durata deve essere compresa tra 1 e 18 mesi e il contratto va accompagnato dalle dichiarazioni dell’inquilino e del proprietario che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione per un breve periodo. La documentazione che va allegata, da parte dell’inquilino, è il contratto di lavoro a tempo determinato oppure il documento di iscrizione a corsi di aggiornamento, stage ecc.
Contratto Studentesco
STUDENTESCO: hanno una durata da 6 mesi a 3 anni con un rinnovo tacito della stessa durata.
L’immobile deve trovarsi nel Comune dove ha sede l’università o in un Comune limitrofo.
Lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’università.
Cosa è cambiato dopo l'ultimo decreto?
Con l’ultimo decreto Semplificazioni, approvato dal Consiglio dei Ministri lo scorso 15 giugno 2022, sono state introdotte delle novità per quanto riguarda i contratti di locazione a canone concordato. Vediamo nello specifico cosa è cambiato. La novità riguarda l’Attestazione che oltre ad essere necessaria sarà valida per tutti gli atti stipulati successivamente al suo rilascio, fino a quando le caratteristiche dell’immobile restano invariate o nel caso dovesse cambiare l’accordo territoriale del Comune di riferimento.
L’Attestazione serve per certificare che il contratto a canone concordato rispetti l’accordo territoriale e per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato.
Si ricorda che l’attestazione obbligatoria per l’affitto a canone concordato viene rilasciata dai sindacati degli inquilini o dalle associazioni della proprietà.
Agevolazioni fiscali del contratto di locazione a canone concordato
I vantaggi sono rappresentati sicuramente dalle agevolazioni fiscali e dalla durata del contratto più breve rispetto al contratto libero 4+4.
Vediamo in cosa consistono queste agevolazioni:
- L’imposta di registro viene ridotta e calcolata al 30% del canone anziché sul totale.
- L’IRPEF è ridotta del 30%
- Aliquota ridotta al 10% per cedolare secca. Per le altre tipologie di locazioni l’aliquota è pari al 21%. Nota bene, la cedolare secca al 10% si applica solo nei Comuni inseriti nell’elenco di quelli ad alta densità abitativa.
- Ai fini IMU è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile
Possono usufruire delle agevolazioni anche gli inquilini in base al proprio reddito. Infatti per un reddito fino 15.493,71 € si possono detrarre 495,80 € mentre per un reddito fino a 30.987,41 € si possono detrarre 247,90 €
Gli svantaggi, invece, possono riguardare solo l’ammontare del canone che non può essere deciso dal proprietario ma viene determinato in base a dei parametri definiti in un Accordo Territoriale.
Come registrare il contratto di locazione a canone concordato
Una volta stipulato e sottoscritto il contratto a canone concordato, va registrato obbligatoriamente all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Inoltre va compilato anche il modello RLI con due modalità:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (strada obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici);
- recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e richiedere la registrazione
Ti ricordo, inoltre, che tutti i contratti di locazione con durata superiore ai 30 giorni hanno obbligo di registrazione, mentre quelli inferiori a 30 giorni non sono soggetti a registrazione (tipo affitti brevi).
Se registri il contratto senza aderire alla cedolare secca, questi sono i costi che dovrai affrontare:
- Imposta di bollo: pari a 16 € per ogni 100 righe di contratto, o per 4 facciate;
- imposta di registro: devi calcolare il 2% sul canone annuo. Quello che ottieni come risultato devi poi moltiplicarlo per il numero delle annualità del contratto di locazione. Questa imposta va divisa, in parti uguali, tra proprietario e inquilino.
Scegliere invece di aderire alla cedolare secca è una buona alternativa al regime di tassazione ordinaria, se vuoi risparmiare sui costi di registrazione tra cui l’esenzione dall’imposta di registro e quella di bollo. Puoi scegliere di aderire alla cedolare secca solo se sei un privato e non una società, lo stesso vale per il conduttore cioè se si affitta ad una società non si può aderire alla cedolare secca.
Quindi alla domanda “se scelgo il contratto di locazione a canone concordato posso aderire alla cedolare secca?” La risposta è si.
