La compravendita. Finalmente dopo tempo hai trovato casa e vuoi acquistarla, ma quali sono i passi da fare? Su cosa è bene informarsi prima di acquistare casa? Sicuramente la prima cosa che dovrai fare per mostrare interesse nell’acquisto è una proposta al venditore. In questo articolo ti spiegherò bene ogni tipo di contratto che viene affrontato durante una compravendita e gli effetti che essi comportano una volta stipulati.
Indice dei Contenuti
LA PROPOSTA DI ACQUISTO
Iniziamo e partiamo appunto dalla prima fase ovvero la proposta di acquisto. Questi è un documento con cui l’acquirente si impegna ad acquistare un bene proponendo un certo prezzo al venditore che sarà libero di accettare o meno.
Se hai trovato casa tramite agenzia immobiliare sarà quest’ultima a proporti un modello di proposta già precompilato.
Una proposta d’acquisto deve contenere principalmente:
- anagrafica dell’acquirente
- dati dell’agenzia immobiliare tramite cui si fa la proposta
- I dati catastali dell’immobile e della sua ubicazione
- Deve riportare informazioni riguardanti la conformità urbanistica, catastale e degli impianti
- Eventuali spese ordinarie condominiali e straordinarie
- Prezzo di acquisto offerto
- Indicare la caparra che si versa
- La durata della proposta irrevocabile
- Eventuali penali di recesso
Questa proposta va accompagnata al versamento di una caparra confirmatoria, che di solito è il 10% del prezzo offerto, tramite assegno non trasferibile intestato al proprietario dell’immobile.
Il termine di irrevocabilità della proposta indica il tempo entro cui deve accettare il venditore e controfirmare l’acquirente e inoltre è irrevocabile da parte dell’acquirente fino al suo scadere. Quindi la proposta d’acquisto vincola solo l’acquirente.
La proposta una volta compilata va firmata dall’acquirente.
Proposta vincolata
Inoltre c’è anche la possibilità che la proposta possa essere vincolata al mutuo. Questo vincolo funge da clausola sospensiva, ovvero gli effetti del contratto restano sospesi finchè non si avveri la clausola e cioè all’ottenimento del mutuo.
Questo tipo di proposta non è vista di buon occhio dai venditori che possono preferire altri acquirenti. Consiglio che do sempre ai miei clienti prima della ricerca della casa desiderata, è quello di rivolgersi in banca e capire la fattibilità del mutuo. In questo modo si protegge l’acquirente.
ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO
Quando la proposta viene accettata dal venditore e controfirmata, si converte in contratto preliminare.
La caparra diverrà caparra confirmatoria e sarà incassata dal venditore. Questo contratto non è ancora concluso finché l’acquirente non ha conoscenza dell’accettazione e controfirma la sua presa visione.
REVOCA DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO
La proposta, a norma dell’art. 1328 c.c., può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Considerato che il contratto si ritiene concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, fino a quel momento la proposta può essere revocata.
Se invece il contratto è concluso si è sempre liberi di cambiare idea e non proseguire nell’acquisto o nella vendita ma si va incontro a penali.
Se è l’acquirente a recedere dalla proposta perderà la caparra che ha versato e il venditore potrà richiedere anche il risarcimento danni.
Se è il venditore a non voler più vendere e quindi a recedere, dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra ricevuta e l’acquirente potrà richiedere anche il risarcimento danni per eventuali spese anticipate (ad esempio provvigioni agenzia immobiliare, acquisto mobili ecc.)
Da tener ben presente che se si acquista casa tramite un’agenzia immobiliare e la proposta è conclusa, l’agenzia immobiliare ha diritto al pagamento delle provvigioni. Quindi se una delle parti recede dalla proposta già conclusa, è comunque dovuto il pagamento della provvigione.
REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA
Una volta conclusa la proposta con tutte le firme delle controparti si passa alla registrazione della proposta presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di presa visione dell’accettazione. L’agente immobiliare è obbligato in solido con i soggetti interessati alla registrazione della proposta.
Per evitare la registrazione della proposta basta procedere entro 20 giorni alla sottoscrizione del preliminare di compravendita o al contratto definitivo di compravendita presso un Notaio.
CONTRATTO PRELIMINARE
Il contratto preliminare è un contratto in cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo di compravendita. Consiglio di effettuare il contratto preliminare presso un Notaio preferibilmente trascritto e ti spiego perché è così importante la trascrizione.
La trascrizione di un preliminare di compravendita nei Registri Immobiliari evita il rischio per l’acquirente di vedere sottrarsi l’immobile. La trascrizione produce un effetto prenotativo dell’immobile, è come se tutti gli effetti del contratto definitivo venissero trasferiti al preliminare di vendita neutralizzando i rischi. A quali rischi si va incontro se non si trascrive? Ecco alcuni esempi:
- Il proprietario potrebbe vendere l’immobile ad altri
- La casa nel frattempo potrebbe venir ipotecata, pignorata o altro.
La trascrizione non è obbligatoria ma vivamente consigliata.
CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Il contratto di compravendita, detto anche rogito notarile, è un contratto consensuale in forma scritta con il quale il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente dietro pagamento di un prezzo. Vediamo quali sono gli obblighi e i diritti del venditore e dell’acquirente in questo contratto.
DIRITTI E OBBLIGHI DEL VENDITORE
L’obbligo del venditore è quello di consegnare l’immobile al compratore e cosa molto importante di garantire l’immobile da evizione e da vizi. L’immobile deve essere garantito da vizi e cioè non deve risultare inidoneo all’uso a cui è destinato o che ne diminuisca il valore in modo significativo. Se il compratore dopo il rogito (entro 1 anno dal rogito) scopre vizi o difetti ha la possibilità di denunciare questi visti entro 8 giorni dalla scoperta. La garanzia dell’evizione garantisce in poche parole che non ci sono altri proprietari e l’immobile non può essere rivendicato da terzi (può succedere che la casa sia gravata da una ipoteca o da diritti reali di terzi per esempio un diritto di usufrutto).
DIRITTI E OBBLIGHI DEL COMPRATORE
L’obbligo del compratore è quello di pagare il prezzo al venditore e di pagare tutte le spese di registrazione e oneri riguardanti il contratto di compravendita.
