Prima di vendere casa, bisogna analizzare e recuperare tutti i documenti riguardanti la casa e quelli più importanti riguardano i titoli edilizi/urbanistici e catastali (planimetria catastale e visura) che dovranno essere conformi e in regola. Qui arriva il bello. Nella mia lunga esperienza mi è capitato di tutto, a volte nemmeno il proprietario era a conoscenza di irregolarità della sua casa. Questo rappresenta uno dei rischi di vendere casa da soli senza agenzia immobiliare.
Inoltre la planimetria catastale è molto importante in una prima fase di trattativa di compravendita. Chi vuole acquistare casa ha piacere di visualizzare una planimetria in scala che riporta l’esatta disposizione dei locali della casa che stanno visionando in modo da poter immaginare di realizzare ciò che desirano.
Andiamo ora ad analizzare tutti gli aspetti della planimetria catastale.
Tabella dei Contenuti
Cos’è la planimetria catastale
Per prima cosa, cos’è e cosa indica una planimetria catastale? La planimetria catastale è la rappresentazione grafica, in scala 1:200, della distribuzione degli spazi interni di una data unità immobiliare che può essere un appartamento, villa, ufficio, negozio o garage. Inoltre oltre agli spazi interni vengono indicati anche gli spazi esterni, se esistenti, come balconi, terrazzi, cortili ecc.
Nella planimetria catastale sono riportate non solo i dati catastali dell’unità immobiliare ma anche l’indicazione del piano, le altezze interne, eventuali confinanti, la destinazione dei locali come bagno (indicato con la sigla wc o B), cucina (indicata con K), eventuale ripostiglio (indicato con R) e così via. Non sempre le camere e il soggiorno vengono specificati in lettere.
A cosa serve la planimetria catastale
Vediamo ora a cosa serve la planimetria catastale e perché è così importante.
La planimetria catastale serve principalmente in caso di vendita dell’immobile, per la stipula di un mutuo per la casa e per la presentazione di pratiche e certificazioni edilizie.
In una compravendita è molto importante ed ora vi spiego il perché. Il D.L. 78/2010 impone ai venditori, in sede di rogito, di dichiarare la corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale, al fine di consentire la vendita e l’acquisto di un immobile. In altre parole, al momento della vendita, il proprietario deve assumersi la responsabilità di dichiarare che l’immobile non ha subito variazioni rispetto a quanto riportato nella planimetria depositata al catasto. In alternativa, come cita il Decreto, c’è la possibilità di sostituire tale dichiarazione con l’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico qualificato.
ll Notaio vi richiederà la planimetria catastale e se questa dovesse non corrispondere allo stato di fatto non procederà con l’atto di compravendita fin quando il tutto non verrà regolarizzato.
Inoltre, la planimetria catastale può essere utilizzata per determinare la superficie commerciale dell’immobile, che è un elemento fondamentale per il calcolo del prezzo di vendita.
Da chi può essere richiesta la planimetria catastale
La planimetria catastale può essere richiesta dalle parti interessate (acquirenti e venditori) o dalle agenzie immobiliari per verificare la conformità dell’immobile e per avere un quadro preciso dell’immobile che si sta acquistando o vendendo.
Dove si richiede la planimetria catastale
Viene richiesta al catasto ( Agenzia delle Entrate) da una persona delegata dalla proprietà (che può essere un architetto, geometra, ingegnere, agente immobiliare e professionisti abilitati alla richiesta on line).
In ogni caso per richiedere una planimetria catastale è necessario essere a conoscenza di una serie di dati catastali: Comune in cui è ubicato l’immobile, il numero di Foglio, Particella e Subalterno. A questi deve essere associata una delega firmata, nel caso non venga richiesta dal proprietario stesso, con allegato un documento d’identità del sottoscrittore la delega.
Cosa succede se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto?
Partiamo dal principio che secondo la legge italiana, un immobile privo di conformità catastale non può essere venduto o acquistato. Questo significa che se non si interviene in tempo nel risolvere le difformità catastali, l’atto di compravendita sarà considerato nullo secondo l’art. 29 c.1 bis legge n. 52/1985. Per questo nessun Notaio, che lavora con professionalità, procederà con l’atto di compravendita fin quando non riceverà la conformità catastale.
In Italia sono molti gli appartamenti e case in cui sono state effettuate modifiche catastali senza aggiornare la planimetria.
Le principali variazioni possono essere:
- La modifica di un appartamento generalmente a seguito di una ristrutturazione, con spostamento di tramezzi (ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno o di altre stanze);
- La fusione di unità immobiliari o il loro frazionamento;
- Il cambio della destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio nel caso della trasformazione di un negozio in abitazione o viceversa);
- Ampliamento della casa;
Verificare sempre, prima di comprare casa, la corrispondenza tra la planimetria e lo stato di fatto dell’immobile.
Come risolvere le difformità della planimetria catastale
Le difformità della planimetria catastale possono essere risolte in diversi modi a seconda della natura della difformità stessa. Ecco alcune delle opzioni più comuni:
- Sanatoria: In caso di difformità minori, è possibile presentare una domanda di sanatoria per ottenere l’omologazione della planimetria e regolarizzare la situazione. La sanatoria può essere presentata all’ufficio tecnico del comune e deve essere accompagnata da una serie di documenti, tra cui una relazione tecnica e una serie di planimetrie.
- Demolizione: In caso di difformità maggiori, come un abuso che non può essere sanato, può essere necessario demolire ciò che è abusivo per renderlo conforme alle norme urbanistiche e alle leggi in vigore.
Se stai vendendo casa
Prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche, e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterai cosi inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.
