Che bello comprare casa! un sogno che si realizza per molti. Comprare casa è una grande emozione e una bella esperienza se ci affidiamo alle persone giuste che ci sappiano guidare e informare di tutto.
Ma quali sono i passi da fare e quali sono le imposte da affrontare in una compravendita? Vediamoli insieme.
Tabella dei Contenuti
Imposte: dal contratto preliminare al rogito
Hai finalmente trovato la casa giusta per te e vuoi acquistarla. Se hai trovato casa tramite un’agenzia immobiliare ti verrà richiesto di sottoscrivere una proposta d’acquisto con il prezzo offerto e un anticipo circa il 10% del prezzo. Una volta accettata la proposta, il contratto successivo è il preliminare se la vendita non è immediata ovvero se è previsto un tempo lungo prima della compravendita, altrimenti si può procedere direttamente con il contratto finale di compravendita (per approfondimenti su questi contratti leggi questo articolo sui contratti di compravendita). In questa successione di contratti c’è una fase importante ovvero la registrazione della proposta o preliminare.
Ma quali sono i tempi entro cui si registra un contratto e quali imposte bisogna pagare?
Registrazione del preliminare e compravendita
Il termine entro cui si è obbligati a chiedere la registrazione della proposta o preliminare è di 20 giorni dalla data di accettazione della proposta o sottoscrizione del preliminare, presso l’Agenzia delle Entrate. Mentre la registrazione del contratto di compravendita viene effettuata dal notaio in via telematica e il termine è di 30 giorni dalla data di sottoscrizione. Obbligati a chiedere la registrazione sono le parti contraenti per le scritture private non autenticate, i notai per gli atti da essi redatti e gli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate di natura negoziale. La registrazione comporta il pagamento delle imposte di registro.
Imposte per la registrazione del preliminare
Quando un contratto preliminare prevede un pagamento, ad esempio una caparra confirmatoria, è prevista l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% sulla somma versata come caparra confirmatoria. Quindi per la registrazione sono dovute:
- L’imposta di registro fissa di 200 €
- L’imposta di bollo nella misura di 16€ ogni 4 facciate (di solito 4 marche da bollo da 16€)
- L’imposta dello 0,50% sulla caparra confirmatoria
- Se è previsto anche un acconto sul prezzo l’imposta è del 3%
L’imposta sulla caparra o sull’acconto saranno entrambe detratte da quella dovuta per la registrazione del contratto di compravendita finale. Vediamo quali sono le imposte di registro e come si calcolano.
Imposte di registro
L’imposta di registro è di due tipi:
- imposta fissa
- Imposta proporzionale che varia a seconda la natura dell’atto
L’imposta fissa è pari a 200 €.
L’imposta proporzionale ha diverse aliquote, 9%, 2% per immobili ad uso abitativo e 15% per i trasferimenti di terreni agricoli e loro pertinenze. L’imposta varia anche a seconda del soggetto venditore, questo lo vedremo più avanti.
Quando si utilizza l’aliquota al 9% e quando al 2%? Per rispondere a questa domanda è opportuno fare una distinzione tra acquisto prima casa e acquisto seconda casa.
Imposte di registro per acquisto prima casa
L’imposta di registro per acquisto prima casa è pari al 2% e riguarda trasferimenti aventi ad oggetto case di abitazione ad esclusione di quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La Legge di Stabilità 2016 (comma 55) ha esteso l’agevolazione anche a chi, al momento del rogito, sia già in possesso di un immobile, a condizione che lo venda entro un anno dalla data dell’atto. Questa imposta può variare a seconda del soggetto venditore che sia persona fisica o impresa costruttrice. Approfondiamo questo argomento più avanti.
Imposte di registro per acquisto seconda casa
L’imposta di registro per acquisto seconda casa è del 9%. Questa aliquota viene applicata anche agli atti traslativi della proprietà di beni immobili in genere. Anche questa imposta può variare a seconda che il venditore sia persona fisica o impresa costruttrice soggetta a IVA. In tabella qui di seguito possiamo vedere le imposte da pagare a seconda del soggetto venditore.
Come si calcola l'imposta di registro?
Abbiamo detto che l’aliquota per l’acquisto della prima casa è del 2% e per la seconda casa al 9%. Immaginiamo, per primo, il caso di dover calcolare l’imposta di registro su un acquisto prima casa e poi su un acquisto seconda casa.
Calcolo imposta di registro prima casa
Per prima cosa dobbiamo calcolare il valore catastale che si determina moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un moltiplicatore che in questo specifico caso è 115,5.
Quindi supponiamo di avere una rendita catastale di 1.000 €, il calcolo sarà:
1000 X 115,5= 115.500 valore catastale
115.500 X 2% = 2.310 € imposta di registro
L’importo di 2.310 € dell’imposta di registro è quella che dovrai pagare.
Per conoscere la rendita catastale del tuo immobile basta guardare sulla tua visura catastale.
Nota bene che l’imposta proporzionale di registro risultante dall’applicazione di questa aliquota non può essere inferiore a 1000€.
Calcolo imposta di registro seconda casa casa
Per il calcolo dell’imposta di registro su acquisto seconda casa l’aliquota è del 9% e il moltiplicatore è 126. Partendo sempre dalla rendita catastale avremo il seguente calcolo:
1000 X 126 =126.000 valore catastale
126.000 X 9% = 11.340 € imposta di registro.
Nota bene che l’imposta proporzionale di registro risultante dall’applicazione di questa aliquota non può essere inferiore a 1000€.
Potrai ritagliare la tabella qui di seguito per facilitarti nell’esecuzione del calcolo applicando la rendita catastale del tuo immobile.
Imposte dovute per la compravendita
Quando si acquista da un privato o da un’impresa con vendita esente da IVA, le imposte dovute per il contratto finale di compravendita sono:
- L’imposta di registro proporzionale del 9% o del 2%
- L’imposta ipotecaria fissa di 50 €
- L’imposta catastale fissa di 50 €
- Onorari e spese Notaio
La registrazione e trascrizione viene eseguita dal notaio
Quando si acquista casa dal costruttore quali sono le imposte?
L’imposta, come abbiamo detto in precedenza, varia anche a seconda del soggetto venditore. Vediamo il caso in cui il soggetto venditore è una impresa costruttrice. A differenza delle compravendite tra privati o esenti IVA, dal punto di vista fiscale, l’acquisto dal costruttore (o se la stessa per la ristrutturazione totale) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, prevede il pagamento dell’IVA che varia dal 4%, nel caso di acquisto di un immobile prima casa, al 10%, nel caso invece di una seconda casa.
Vediamo in breve quale saranno le imposte che dovremo sostenere nel caso comprassimo casa dalla ditta costruttrice entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori:
– acquisto prima casa dal costruttore: IVA al 4%.
– acquisto seconda casa dal costruttore: IVA al 10%
– se la casa che acquistiamo è di lusso, l’IVA sarà al 22%
– Imposte di registro 200 €
– Imposta ipotecaria 200 €
– Imposta catastale 200 €
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
